小房企年利息60%仍借不到錢 房價降多點就資不抵債
"民間借貸月息起碼在5分以上，年利息超過60%，但我們仍借不到錢。"周傑(化名)是湖北省襄陽市的一傢房企老板，現在正為項目的後續開發資金忙得焦頭爛額，"資金沒來路，整個城市的錢感覺都被掏空瞭，銀行貸款更不可能。"
"不降價賣不出去，但是降價後房子即使能賣完，回款還不夠還債的。"周傑說，如果交易低迷的狀態持續，下半年他們公司將面臨破產倒閉。
實際上，周傑的公司隻是三線城市小房企的一個典型樣本。周傑稱，目前襄陽大部分中小房企都陷入困境，民間借貸成為這些開發商維系資金鏈的最後一根稻草。
資金鏈斷裂風險
6月19日晚10點，周傑掛斷瞭本報記者的電話，回復短信稱，"還在開會改合同，都是錢荒惹的禍。"
兩個小時後，周傑打來電話："這樣的忙碌狀態，從今年開年到現在，已經維持瞭近半年，主要是商量怎麼通過各種渠道找資金。"與2011年那輪市場調整相比，周傑明顯感到今年有些異樣，"現在很難借到錢。感覺市場上沒錢瞭，有點錢的也不敢借給地產商。"
周傑說，由於這兩年房地產項目貸款難，他們運作項目的主要資金通常是從其他項目融資而來。比如旗下有一傢工廠、一傢房地產公司，就利用工廠從銀行貸款，再輸血到房地產項目上。
以往借款到期時，周傑都是借投資擔保公司的過橋資金，先還銀行到期的貸款之後，再從銀行重新貸出來。"去年可以讓擔保機構從銀行擔保貸款出來，擔保公司收取擔保費及一到兩成擔保金，但現在連擔保也失效瞭，"周傑無奈地說，"銀行隻收不貸，還瞭銀行的錢後，就欠著投資公司的高利貸。"
"現在的問題是錢都已經投出去瞭，市場上一旦沒有活錢周轉，資金鏈就會由此斷裂。"周傑表示，高利貸就像吸毒，5分以上的利息一旦按期還不瞭，利滾利算下來，企業完全無法承受。
"做房地產的本土中小企業，都會涉及到民間借貸，尤其是今年從銀行根本拿不到錢，沒有別的渠道，隻能高息從民間融資。"周傑說，現在房地產企業資金鏈都非常緊張，實力小的、項目有缺陷的大多處於破產邊緣，部分老板已做好跑路準備。
甚至，有的房企老板連跑路的機會都沒有。"一旦你沒有按期還錢，投資公司知道現在房子賣不動，會派人24小時跟著你，連睡覺都會有人在傢陪著。"周傑說，現在已經有幾個小老板知道沒機會跑路，天天被人催債，精神接近崩潰，幹脆主動自首。
今年以來，越來越多的中小房企陷入高利貸困局。今年1月，湖北華盟地產因資金鏈斷裂，無力償還民間借貸，被多傢小額貸款公司和個人起訴到法院。2月11日，開發商老板王建敏就主動向襄陽市房管局遞交瞭報告稱，公司已負債8億多元無法經營，請求政府出面協調、接管。
在湖南邵陽的開發商薑老板也告訴記者，目前民間借貸利息通常都在5分以上，一般都不願意借給地產商，擔心有風險。
"大傢都借怕瞭，好多地產商已經快活不下去瞭，錢借出去根本收不回來。"在長沙經營一傢建築企業的黃老板說，目前整個上下遊產業鏈的企業都受影響，開發商欠他們的建築款，他們欠材料商的貨款。
降價困境
從2009年周傑進入房地產行業開始，他的公司曾倒賣土地，開發過純住宅和工業園。
"以前幾個老板合夥拿塊地就開發，自有資金太少，百分之八九十的資金是依靠民間集資和銀行貸款。"周傑說。
"稍微有點實力的還能自己出個地皮錢，膽大的連地皮本錢都沒有，都是靠借款集資而來。以前有關系的拿瞭地皮，或者建個三四層就可以貸款，現在根本不行，封頂瞭銀行也不願貸給你。"薑老板與周傑的話如出一轍。
由於項目開發都撤銷假扣押信貸年息借貸增貸轉貸公教貸款率利計算信貸年息是依賴高杠桿融資，開發商自有資金往往占比較少，導致小房企目前進退維谷，不敢大幅降價。
周傑說，地段偏遠的郊區樓盤每平方米已經下跌1000多元，市中心樓盤還處在硬挺階段，隻推出一些特價房。
"打個比方，現在我有20萬平方米的物業，按6000元/平方米計算，我還有12個億的資產，總共有10億元的債務，如果降到4000元/平方米賣出去，資產會縮水到8個億，我賺的錢還不夠還債的。"周傑說，"房價降得多點，就會造成資不抵債。"
周傑認為，降價並不是換取銷量的好手段，尤其是小房企，降得越多購房者越不敢買，"會猜測你是不是要崩盤瞭，擔心項目後期爛尾，購房者會選擇繼續觀望。"
襄陽市房管局網站官方統計數據顯示，2013年襄陽市區商品房庫存量達到501.44萬平方米，同比增長60.29%，而2013年月均成交量為21萬平方米。
今年該市去庫存速度在下降，據襄陽市房產數據中心統計，今年5月份商品房共成交17.2萬平方米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均價為5269元/平方米，同比下跌7.37%。
"襄陽下面的縣級市也是開發過度，小房企老板缺乏大局意識，對宏觀經濟變化趨勢把握不足，債務協商會註記多久可以再申請信用卡投資房地產完全是看到別人賺錢，自以為隻要能拿到地，借錢就敢開發。"周傑說，這是三四線城市中小房企集體陷入困境的內在原因。
"今年沒有解決辦法的小房企幾乎都很難渡過難關。"目前，周傑的公司負債率已經超過80%，而沾上高利貸後，更是難以喘息。如今，周傑還在煎熬中等待。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-21/08272786166.shtml
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