一通電話幫你解決﹞高雄借款深圳房價:最初的崩盤 最後的瘋狂

騰訊財經特約自媒體 港股那點事(ID:hkstocks) 作者 NEO

編者按:最近,關於深圳某樓盤遭哄搶,而成交均價竟高達13萬每平的消息,占據瞭各大媒體雜志頭條。深圳房價這兩年增速簡直是雲霄飛車一般,市場上各方解讀也比比皆是。但是格隆匯會員NEO的這篇關於深圳房價的解讀,觀點新穎,與市場主流觀點很不太一樣,因此分享給大傢兼聽。

12月26日,深圳兩大豪宅項目同時開盤。其中,華潤悅府推出290套精裝單位,銷售均價13.8萬元/平米,銷售近八成,實現銷售總金額近42億元。另一個豪宅項目中海天鉆,推出的近百套單位則在開盤當天全部售罄,均價約為10.5萬元/平米。

關於深圳房價的文章已經汗牛充棟,鞭撻其變態高呼深圳必將被高房價拋棄的人多如恒河沙,陳述其合理性擺出深圳財富聚集速度的人也大有人在,當然,如果你要問我怎麼看,我隻能告訴你,看著那些瘋搶十幾萬一平米房子的人,我就像看著七年前那些在6124點瘋搶股票的人,那種瘋狂的程度,仿佛來晚之後第二天所有的股票都會被其它人搶完。當然,後面發生的事,我想你也知道。

分析房價,有的人從庫存消化比去推算其上漲速度,也有人從收入住房價格比推測其不可持續性,但是這些方法在我看來都如同盲人摸象,有的人摸到瞭大象的腿,有的人摸到瞭大象的身,卻一個一個在那裡高呼,摸到瞭,摸到瞭。所以現在看完這些文章,一般我都揉成一團扔掉。畢竟,垃圾箱才是它們最好的歸宿。

房地產市場作為人民幣資產中一個重要的大類,如果不能建立起一個大的框架去分析,那永遠隻能像大象底下那些庸庸碌碌摸來摸去的人。而最重要的分析框架,答案隻有一個,那就是人民幣自身的升值與貶值周期,隻有把房地產市場置身於這個大框架下去分析才能看到其真面目,不然永遠隻能一葉障目,不見泰山。

B股大跌與人民幣貶值周期

周一B股毫無征兆的大跌嚇懵瞭很多人,很多股票在午後一開盤就一根直線殺跌下去,而收盤之後出現的很多解釋看起來都過於牽強,那麼原因到底是什麼呢,如果把這場大跌跟另一件事聯系起來那就很清晰瞭,那就是離岸人民幣的匯率。截止到今天為止,離岸人民幣兌美元盤中一度跌破6.59,最低至6.5917。離岸人民幣三天累計下跌約500點,創瞭12月10日來最大三日跌幅。這是一個再明確不過的信號,說明資金在撤離,如果你不是瞎子的話。

從03到08年的房地產暴漲最主要的邏輯就是基於人民幣資產大幅升值的預期導致的大量資金湧入,而四萬億到現在的上漲主要是基於天量貨幣的釋放帶來的流動性泛濫,如果說後面那段暴漲的資金主要來自央行釋放的流動性,那麼,前者則是來自規模更大的“影子央行”。

央行與影子央行

2001年到2006日本央行執行的全球央行第一次寬松量化政策,造就瞭第一批“影子央行”,那就是大量的日元套利者,他們瘋狂地借入利率極低的日圓,然後湧進有升值預期預期的高息國傢,而08年之後美國執行的量化寬松政策則造就瞭規模更大的美元套利者,沒有人能精確估計這兩者的規模,但至少不低於10萬億美元這個級別。這也就意味著,絕大部分國傢的中央銀行,都未必能獨力去抗衡這個恐怖的全球影子央行。而這個規模巨大的影子央行存在的前提就是利差,巨量的資金從資金成本低的國傢流出,湧向那些進入升值周期的高息貨幣。

中國為什麼在07,08年會出現越加息流動性越泛濫,很有可能就在於中美和中日的息差越來越大,本幣升值預信用貸款房貸專家缺錢急用哪裡汽車貸款期加上加息反而引來瞭大量的無風險套利者,他們攜帶的資金量遠比央行所能緊縮政策所能回收回來的資金多得多,同理,為什麼08年之後伯南克越降息反而越導致整個經濟陷入緊縮的局面,亦有很大的可能是美元成為一種低成本的貨幣之後,資金立馬湧出去別的地區,美聯儲釋放的那點流動性根本比不上資金流出去的規模,所以會出現越降息反而越緊縮的奇觀。

正是這個規模比一般央行大得多而且“不可見”的影子央行的存在,使得經濟學教科書上的很多定理在現實生活中是完全失效的,而我們的央行和經濟學傢們,恰恰又都是教科書的好學生。央行本應該調控的是預期,亦即人心,而實質上央行更多做的是一種頭痛醫頭腳痛醫腳的事後補救,俗稱看著倒後鏡開車。當人民幣寬松和貶值的周期一旦開啟,疊加美元的升值和加息,中國經濟的流動性不但未必能緩解,反而可能會導致資金越來越快遞流出。

房地產在本幣貶值的周期下,能大幅上漲的概率是多少?

股道亦房道

對於一個長期浸淫在股票市場的人來說,實在沒有什麼比那些大盤股的輪番上漲更嚇人的事瞭。如果把中國的股市比作一個股票市場,那麼北上廣深這些城市的房地產無異於裡面的大盤藍籌板塊,二三線,三四線幾乎可類比那些小盤股,如果一個市場裡,小盤股已經跌得不成人樣,而大盤藍籌股開始發瘋地漲,我覺得任何一個正常人如果不做空,那麼也應該出貨瞭。

再看今年深圳成交的這些一個比一個高的地王們:

鴻榮源·壹方中心,推出370套約148-376平米4-5房單位,最低售價 7.3萬元/平米,最高售價17.5萬元/平米。開盤2小時便基本售罄。

恒裕濱城Ⅱ期,推出480套約170—270平米產品,均價約11萬/平方米,開盤當天銷售八成。12月1日加推172套170-230平米大平層產品,也取得瞭不錯的銷售成績。

華潤悅府推出290套單位,戶型面積為250平米至360平米三房至四房產品。備案價為10.18萬元至20萬元/平米,其中,以12萬元—16萬元/平米為主力價格區間,頂層復式產品為20萬元/平米。屏東車城房貸

看清楚他們的價格瞭嗎?如果說90平方米以下那種屬於藍籌板塊裡面的小藍籌,那麼這些已經屬於大象瞭。而且一般人隻註意到每平方米的售價,但我覺得更應該註意的是戶型!這些基本都在150平米以上的房子一旦乘以售價,有興趣的人可以去算算需要多少錢才能拿下一套。所以任何談剛需的人可以來我這裡領一個饅頭,自己堵住你的嘴。這巨量的資金必然是出於避險或投機的需求來來到深圳的房地產市場,而任何投機需求催生的市場必然面臨的問題是如何找到足夠多蠢貨去接盤,當傻子不夠或者傻子兜裡的錢不夠的時候,這個市場就會崩掉,自四百年前荷蘭阿姆斯特丹的股票市場出現以來,你見過有哪一次能例外的嗎?

結語

高房價看似很嚇人,但是基本上也隻能嚇人,對於這個90%的財富掌握在10%人手裡的社會而言,房價即使從13萬腰斬再腰斬,恐怕跟普通人也沒有太大關系,沒必要過分批判房價的暴漲,實質上,如果讓我來想,最壞的局面,就在於套利資金大量逃離中國之後,大量的人民幣資產無人接盤,導致房價急劇跳水,房價的崩盤直接波及到銀行,再由銀行傳導到整個外匯體系擊垮整個國傢的貨幣體系,才是最恐怖的,現在有資金能在房產端接盤,雖然不是最好的結果,但已經比最壞的結果要好瞭。

如果再拿股票市場來舉例的話,韭菜割完之後接下來必然到瞭殺大戶的時候瞭,吃掉一個大戶比吃掉幾萬個散戶來得方便快捷多,現在國傢要盤活資金存量,難道還能從那些月收入隻有幾千塊的人身上盤出點什麼嗎?

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新聞來源http://finance.qq.com/a/20160104/010340.htm


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