北京八成土地被國傢隊搶走 民營房企望地興嘆



民營房企末路 北京八成土地被“國傢隊”搶走

在瘋狂的土地市場面前,民營房企如今隻能望地興嘆瞭。

民營房企正在逐車貸苗栗銅鑼車貸漸被擠出北京土地市場。

今年9月以來,北京土地招拍掛出讓瞭18塊土地,14塊地被國資背景房企拿走,占比接近8成。在瘋狂的土地市場面前,民營房企如今隻能望地興嘆瞭。

這些拿地的國企或央企,多以聯合體的方式參與其中。央企與國企組成聯合體拿到的地塊達到瞭10宗。

一位廣州開發商人士告訴記者,北京地塊總價很高,要求拿地企業有較強的資金沉淀,國企或央企有大型母公司和集團支撐,資金成本較低,也有更多的拿地資源,於是在北京拿地的方式,大多以聯合體的形式存在。一是為瞭避免惡性競爭推高地價,另外就是地塊總價過高,合作拿地分散風險。

銀行信用貸款代償貸款全省皆可處理過去兩年,在一線城市拿地王的基本上也是央企和國企。前兩年綠地和保利在市場上風頭很勁,今年這支國字號隊伍裡,加入瞭葛洲壩、方興地產(現更名為“中國金茂”)。

央企葛洲壩集團旗下的中國葛洲壩集團房地產開發有限公司,在今年10月20日競價104輪拿下豐臺區樊傢村地塊,地塊總價接近50億元。經計算,這塊地處南四環附近的土地,樓面價竟然高達7.5萬元/平方米,成為北京經營性用地出讓史上樓面價最貴的地塊。

葛洲壩集團雖在北京擁有多個房地產項目權益,但均是選擇與品牌房企合作,並不主導地塊操盤。一位市場人士評價,葛洲壩拿地的優勢就是資金。但對於一傢缺少足夠項目操盤和開發經驗的房企而言,他們是否準確測算過地塊和項目的開發成本,拿地是否理性,仍待商榷。

這樣脫離瞭正常市場的拿地行為,讓北京地產圈咋舌不已。一位負責營銷的房企職業經理人感嘆,一方面北京政府通過強力限購控制房價,另一方面則是央企跳出來瘋狂拿地,“葛洲壩估計售價要達到12萬元每平方米,這樣一個區位價格這麼高賣給誰呢?如果這個項目能夠做好,北京其他的高端項目幾乎都能夠賺錢瞭。”

除瞭拿到地的企業都是“國傢隊”外,在土地招拍掛現場,幾乎也都是清一色的國企和央企。近期北京接連出讓的兩宗成交總價均超過80億元的“準地王”地塊,分列北京土地市場經營性用地成交總價歷史的第二和第三位,其中北京天恒房地產股份有限公司、中糧地產和首創置業組成的聯合體以總價近86億元拿下豐臺區南苑鄉地塊,華僑城、招商局地產以及華潤聯合體則以83.4億元的代價拿下瞭其“姊妹”地塊。

上述6傢參與拿地的房地產企業無一不是擁有國資背景的房地產公司。而參與這兩宗高總價地塊競拍的,幾乎都是“清一色”的國資背景房地產公司。

在豐臺南苑地塊出讓當日,與北京天恒房地產公司、中糧地產和首創置業聯合體參與競買的企業,包括中鐵建工和中鐵諾德聯合體、中鐵置業和中鐵建聯合體、保利首開龍湖聯合體,以及平安九龍倉綠城聯合體。

而豐臺南苑地塊“姊妹”地塊,與華僑城、招商局地產和華潤聯合體一同競爭的企業,則包括中糧、天恒和首創聯合體、龍湖保利首開聯合體、綠城九龍倉平安聯合體以及中鐵建中鐵置業聯合體。

國資背景的房地產企業參與近期北京土地市場多宗地塊爭奪後,隨之推高的則是樓面地價,甚至讓區域內房地產市場“面粉貴過面包”。

除瞭葛洲壩集團拍下的豐臺樊傢村地塊樓面價突破7.5萬元/平方米刷新北京經營性用地樓面價最高紀錄外,上述兩宗高總價豐臺南苑地塊在時隔周末時間,拍出的樓面價就已經漲瞭6000元/平方米,且行業內人士預計這兩宗地塊未來的銷售價格都會突破10萬元/平方米。

與國傢隊的激進形成鮮明對比的是,民營房企拿地時的謹慎。碧桂園集團在今年10月21日與中國金茂合作拿下瞭位於豐臺區的兩宗商業地塊,但一周後即傳出碧桂園集團因“拿地成本過高”的問題計劃退出該地塊,轉由中國金茂全盤接手。中國金茂同樣擁有著央企背景。旭輝集團是少數活躍在北京土地市場的民營房企之一。旭輝集團董事長林中早前接受記者采訪時指出,銷售金額500億元會成為衡量旭輝乃至許多中型房企規模的重要指標之一,而未來兩三年時間旭輝也會繼續謀求規模增長。

中國金茂2014年全年銷售金額185億元,首創置業去年全年簽約金額248億元,中國鐵建2014年銷售金額約為270億元,中國中鐵去年銷售金額約為250億元,葛洲壩集團在2014年房地產營業收入隻有62.5億元。但同比實現瞭近4倍的增幅,這也受益於公司分別位於上海和北京兩個一線城市兩個房地產項目的交付結算,僅兩個項目的銷售金額就占到瞭葛洲壩集團地產業務營收比重的6成以上。

在精細化運作以提升利潤率成為大型房企後規模時代的發展主題時,紮堆在一線城市拿地,成為這些還在尋求規模增長的國資背景房企的選擇。

上述廣州開發商告訴記者,北京這樣一線城市的房地產市場,土地供應逐年減少,單個項目的銷售貨值就會達到上十億甚至數十億元,對這些規模仍然較小的國企央企開發商而言,押寶一個一線城市的項目就會獲得銷售業績和規模上的增長,這與很多大型民營房企早年均衡做城市和項目佈局的策略完全不同,“保證國有資產增值是其承擔的經營任務之一,或許這也是國傢隊熱衷拿高價地甚至是地王項目的原因之一。”

但這顯然不是民營房企能玩得起的遊戲瞭。一傢大型民營房企對記者稱,目前暫時不會考慮在北京拿地瞭,“地價太高瞭,拿地以後的日子也會非常難受。”



新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151104/2公司貸款率利最低銀行推薦及空地貸款免費諮詢22323678659.shtml

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