2015京城將有近70個高端樓盤上市 銷售壓力成焦點



??今年1月,萬柳書院(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)以14.5萬元/平方米的均價開盤,成為2015年最早入市的頂豪樓盤。

??今年初,均價14.5萬元/平方米的萬柳書院入市,拉開瞭2015年高端樓盤逐鹿京城的序幕。

??包括類似萬柳書院、融創農展館項目的“頂豪”級樓盤,以及一大批入市價格預計在8萬元/平方米水平的高端樓盤,再加上目前售價在6萬元/平方米以上的樓盤,今明兩年,北京預計將有近70個高端樓盤上市。對於眾多行將入市的高端項目以及背後的企業來說,到來的2015,隻能是“蠻拼的”一年。

??新增高端需求有限

??在今年北京“兩會”期間,毛大慶給出瞭這樣一個數據,2012年7月以來,北京共有39塊樓面價超過2.5萬元/平方米的高價地出讓。高價地推高房價,帶來普通住宅“被高端化”的同時,也將面臨去化速度下降的問題。

??數據顯示,2012年,均價4萬元/平方米以上的新房成交量隻有4857套,占比5%;2013年,4萬元/平方米以上住宅成交5141套,占比隻有6%。

??在業內人士看來,當高端住宅標準還在單價4萬元/平方米的時候,成交量就已經比較固定;當高端住宅標準提高到6萬元乃至8萬元/平方米時,隻會面臨新增需求不足的問題。

??高端樓盤代理機構財富人生經紀執行董事韓樂認為,經濟形勢欠佳,導致一批頂級客群財富縮水。同期,新富豪階層尚未壯大,一批新生代財富階層不愛投資買房,這就形成高端樓盤需求青黃不接的局面。與此同時,反腐深化、限購政策短期無法放開,也都成為影響高端樓盤需求的利空因素。

??供應井噴分流同類需求

??“孫河板塊今年的競爭會更加激烈。”說到今年高端市場預期,業內人士都會提及朝陽孫河等熱點區域。

??2013年,孫河板塊隻有龍湖雙瓏原著一個項目;2014年,泰禾北京院子入市,孫河有瞭兩個項目打擂;而到瞭2015年,隨著首開瑯樾和中糧瑞府的即將入市,孫河板塊將有4個項目同場競技。

??“形勢不太樂觀”也成為孫河區域開發商自己的看法。在區域開發商看來,雙瓏原著和北京院子,總價區間都在2000萬級以上。中糧瑞府地價成本達到5萬元/平方米,預計總價區間也將在2000萬級。相對而言,首開瑯樾由於地價成本隻有2.6萬元/平方米,產品又有洋房、疊拼、聯排等,可以走差異化路線。

??此外,豐臺板塊今年的高端項目也較多,龍湖西宸原著預計春節後樣板間開放,上半年即可能開盤入市。對此,有房企人士認為,龍湖推西宸原著率先上市,帶有明顯搶占先機的考慮。

??目前,豐臺板塊的高價地項目包括懋源夏傢胡同項目、泰禾西局項目以及今年1月成交的華潤亞林西項目和南四環白盆窯項目等。

??非傳統豪宅區面臨更大壓力

??高端樓盤增多,整體供應量加大,其中位於非傳統豪宅板塊的新房,被認為將面臨更大壓力。

??一位關註東壩板塊的分析人士對記者表示,東壩是目前高端住宅潛在供應量較大的區域。東壩位於東五環外,目前周邊配套並不成熟,高端項目價值缺少足夠的支撐。與東四環朝陽公園板塊相比,東壩區域樓盤未來可預計的價格達到瞭10萬元/平方米的水平,價格上去瞭,但配套沒上去。

??“東四環的棕櫚泉二手房賣六七萬,泛海國際(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)新房賣八萬多,東壩樓盤賣10萬會有多大競爭力?”這位人士這樣發問。

??韓樂認為,在非傳統豪宅板塊,當周邊房價隻是每平方米三四萬元的水平時,高端住宅沖到8萬元/平方米以上“就費點勁瞭”。新的高端住宅要勝出,就必須擁有更獨特“軟件”服務,突出產品價值點。

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??在這方面,豐臺、東壩、亦莊等區域的高端項目都需要實現突破。

??房企動向

??首開 多個高價地項目待入市

??2014年11月底,首開瑯樾舉行瞭產品發佈儀式。這個位於朝陽孫河板塊的樓盤,被視為容易在區域走出差異化路線的“經濟型”高端項目。

??目前,首開在北京獨立或者參與持有的高價地項目不下5個,樓面價均在2.5萬元/平方米以上,部分地塊樓面價超過4萬元/平方米。

??首開在東壩板塊擁有兩個項目,2013年11月底與保利聯合拿地項目樓面價接近4.8萬元/平方米,今年1月與龍湖聯合拿地項目樓面價超過3.2萬元/平方米;在亦莊與住總聯合的一項目商品房樓面價達到5.8萬元/平方米水平;今年1月,首開還參與瞭華潤聯合體摘得豐臺白盆窯地塊,樓面價在3.8萬元/平方米的水平。而這些項目預計都將在2015年到2016年入市,正處於北京高價項目入市量明顯增加的時期,銷售壓力不容小覷。

??由於首開並未披露在聯合地塊上的股權比例,按與合作夥伴平均持股計算,業內人士估計,首開目前在以上地塊上僅出讓金占用的資金就不低於70億元。此外還有利息支出。

??融創 兩個相鄰高端盤錯位搶客

??2015年,融創在北京也將有亦莊紫禁壹號院(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)項目和農展館項目、東直門香河園項目3個高端項目在售。其中紫禁壹號院是已入市項目,農展館項目和香河園項目尚未入市。

??東三環外的融創農展館項目首批取證價格達到16.5萬元/平方米,創造北京新房預售價格新高。2012年拿地的香河園項目樓面價也達到2.5萬元/平方米,不過融創參股該項目是在2014年。在業內人士看來,香河園項目由於地價並不便宜,加上處於東二環城市核心地段,也將是千萬級建地買賣任何問題免費諮詢甚至兩千萬級的高端項目。

??對於兩個相鄰不遠的高價項目,融創北京公司總經理荊宏曾對記者表示,農展館項目將是全北京首屈一指的“100分”項目,香河園項目則是“95分項目”,兩者之間不會形成直接競爭。

??融創內部人士也對記者表示,農展館項目是龍岡信貸房貸信貸房貸面向全球的頂級豪宅,會超越很多人的想象。

??警惕普宅“豪宅化”的金融風險

??觀點

??萬科集團高級副總裁毛大慶 過高的地價提前透支瞭房企的支付能力。如果房地產企業過於依賴國內貸款、定金和預付款,一旦金融政策調整,就會出現開發風險。在地價攀升和房地產信貸規模較大的情況下,要防止市場主體將風險向銀行轉嫁。建議政府部門密切註意房地產價格波動、“被豪宅化”類產品入市帶來的潛在風險,加強房地產金融風險防范和預警。

??本版采寫/新京報記者 張旭

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/07485966713425550946564.shtml


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