研究稱房地產泡沫必破 10年後城市傢庭戶均有五套房

  據報道說,10年之後,城鎮化基本完成,城市新增住房需求不再這麼強烈;同時,10年之後人口結構發生變化,老齡化影響樓市供給需求發揮作用,很多傢庭三代人都有房,最後都以遺產的形式給瞭"90後"或"00後"。

  這個說法由來已久,其中一個最誇張的說法是,計劃生育導致的"4-2-1"傢庭結構(4個老人1對父母1個孩子),使未來的中國人戶均能夠擁有好幾套房子, 導致未來的房子一文不值。因此中國房地產泡沫必破,未來20年,大量的傢庭將有幾套房:爺爺奶奶留一套、姥姥姥爺留一套、父親母親嶽父嶽母各一套、加上自己的住房,一般城市傢庭將有五套房。

  按照上述說法,"90"後"00"後這些年輕的互聯網下的新一代,一方面是悲催得要命的一代,面臨著"4-2-1"人口結構下沉重的贍養老人的負擔;一方面又是幸福得要死的一代,似乎天上掉陷餅,幾代人攢下的房子都歸瞭他們,憑空擁有瞭很多前面幾代人拼瞭老命才掙得的房產。

  事情真像小學生做加加減減的數學題一樣簡單嗎?答案毫無疑問是否定的。

  上述分析方法一個最致命的缺陷是:隻分析瞭人口結構這一大變量,沒有分析城市化過程中傢庭結構和地域結構變化這兩大變量,導致"一葉障目,不見森林",隻見房屋過剩,不見房屋短缺。

  其實不要說十年後,就是今天,中國的房地產已經面臨嚴重過剩和嚴重短缺同時並存的局面:一是農村和一些小城鎮房屋嚴重過剩,二是大中城市房屋嚴重短缺,中小城鎮同時還面臨著嚴重的結構性過剩和結構性短缺問題。

  十多年來,中國已經有超過三分之一的村莊消失,相應的便是相關房屋過剩。鄉村級小鎮和一些縣級小城鎮雖然還在大興土木,但十年後必將面臨嚴重過剩問題,尤其 是在一些遠離大都市圈又熱衷於小城鎮大躍進的地方,用不瞭十年房屋嚴重過剩的"鬼城"現象將越來越突出。而縣一級小城鎮同時還面臨著大量祖傳老房子因產權 復雜、街區狹窄信貸南投竹山信貸破敗等導致不適合居住,上世紀七八十年代大量私人建設的四五層樓老房子又浪費又不宜居等結構性過剩問題。這些結構性過剩的老房子,面臨著比 以前更艱難的拆遷問題,但它們占據的都是城市優質的核心地段。

  中國的真實城市化率目前已達35%,正進入加速城市化的關鍵時期,不管人們抱著多麼美好的理想,"區域均衡發展"、"就地城鎮化"註定都是不符合節約資源和提高效率的不可能實現 的烏托邦,大城市化才是不可阻擋的歷史潮流。到2008年底,全國城鎮常住人口比1991年增加90.3%,平均每年增長5.6%。未來人口城市化增速將 超過這個比例,但也絕非十年可以基本完成城市化。

  在此城市化加速的未來20年左右時間裡,人口凈流入的大中城市住房短缺明顯,與此相適應的是中小城鎮住房過剩加劇,冰火兩重天的局面越來越突出,所謂"90"後"00"後一人有幾套房之類的 判斷完全沒有意義,如果是在遠離大都市圈的鄉鎮或農村,有十套八套房又如何?有價無市。有人住、有人願意住的房子才叫房子,沒有人住、沒有人願意住的房子 以後隻能叫做建築垃圾。

  前不久媒體集中報道的北京"井下人生"最能說明問題:北京遠郊農民放著傢鄉"有天有地"房子不住,進城市中心撿破爛,十幾年住在地下熱力井裡,媒體"發現新大陸"後大為驚訝,集中報道後引起政府關註,封瞭熱力井,其 中一位當事人被老傢政府安排在養老院工作,但很快她又離開瞭養老院,繼續回到城市撿垃圾。

  隨 著中國的城市化進程和人們生活方式轉變的加快,未來大中城市的傢庭結構也將發生革命性的變化。幾代同堂、父母和兄弟姐妹同在一個屋簷下的居住生活方式將很 快成為歷史,甚至父母和兒子兒媳、女兒女婿同一套房居住的都會越來越少,兒女成年後兩口之傢將成為最常態,甚至於夫妻之間各住一套房的都不罕見。因此,你 不知道未來城市需要多少房子,我們隻知道大中城市住房大戶型會受到市場需求的抑制,但是,房子的套數要求會增加。

  而在中小城市,經過瞭過去16年左右大躍進式的向主城區外攤大餅式過剩式發展,未來的趨勢將是回歸主城!過去的向外擴張是因為城市拆遷艱難農會貸款率利計算台北市房屋貸款,隨著外圍住房供 應過剩,這種擴張將受到市場規律的抑制。人類過去幾千年發展對宜居地址的選擇及由此帶來的文化歷史積淀,絕非這十幾年的人類城市經驗可以超越,"回歸主 城"將成為一個更為長遠、更加頑強的潮流和趨勢。因此,未來中小城鎮的舊城和老房子改造,將會面臨巨大而漫長的發展過程和空間。

  今天,我們與其考慮"未來的人們將有幾套房子"這類一時算不準也沒有意義的問題,不如仔細研究一下我們需要什麼樣的土地、房屋和拆遷政策,更便於我們把農村 大量荒廢的房屋和宅基地空置出來,還給大地山川;更便於我們在實現人與環境、人與產權、人與歷史和解的道路上實現舊城改造,進而讓更多的人在產權交易與互 換中實現互惠,讓城市生活更加美好。而在這個基礎上,建築和糧食一樣,是人類最永恒的事業,其中,建築的想像空間更大。

  但是,如果沒有合理的產權制度和交易安排,我們的未來將面臨大量破敗卻不能動一寸土、一片瓦的鄉村宅基地和中小城市舊城區!作為同一枚硬幣的正反兩面,屆時我們也將面臨越來越多大中城市"井下人生"一樣的房屋信貸車貸信貸新北新莊車貸信貸城市貧民窟--不管它們是集中成片,還是分散居住。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/08003908951.shtml


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