中國買傢血拼海外樓市 高額低息貸款成誘餌





  國內多地樓市成交和價格出現下滑,投資風險和觀望情緒都日趨上升,這種情況下海外樓市成為"避風港"。國際房地產專業機構仲量聯行日前發佈一份報告,2014年一季度中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25%,達到21億美元。南都記者從多傢海外房產投資平臺獲悉,澳大利亞、馬來西亞、英國等多個華人聚集的國傢盛行房產投資,不少華人投資客紛湧而至。

  "對於不少擁有永久產權的國傢來說,房產投資升值比較有保障,首付低至一至兩成,而且貸款快捷便利,"佳海國際市場部總監林通告訴南都記者。整體趨勢上,以前購房者多以自住為主,而目前房產投資盛行,因此住房出租收益成為 許多購房者的優先考量。而上述機構介紹,澳英等發達國傢中心旺區的年出租收益基本能蓋過按揭費用,吸引力巨大。

  一季度華人海外投資房產大熱

  國際房地產專業機構仲量聯行日前發佈一份報告,2014年一季度中國機構投資者對海外房地產投資額同比勞工信貸年息借貸增貸轉貸增長25%,達21億美元。其中海外住宅開發用地投資額同比飆升80%,在2013年一季度6億美元的基礎上增至11億美元。

  而這一上漲背景,就是華人海外置業熱"來襲",其中美國、澳大利亞、英國等地房地產最受青睞。

  "為應對國內經濟和房地產市場增速放緩的局面,現在國內陸續開始尋求海外投資機會,其中英國、澳大利亞和美國最受青睞,"仲量聯行全球資本市場研究部有關負責人向南都記者表示。

  一位海外投資平臺的業內人士就告訴南都記者,其看中澳大利亞悉尼和墨爾本的房產投資,主要因為當地借貸便利快捷,在一些代理機構的幫助下可以較為輕松申請到一成首付,同時房子拿到名下之後,升值的價值部分可以提前轉到個人賬戶消費。

  "以最流行的國際住房投資來說,澳洲住房投資年回報率大概7%-13%,馬來西亞也有5%-7%,頗有市場號召力,"佳海國際市場部總監林通告訴南都記者,其平臺數據顯示國外熱點城市的新房市場上,中國買傢數量快速增長。

  很多國傢買樓花享受優惠,在樓房蓋好之前交訂,可享受印花稅優惠。這對手頭較緊的投資者來說,是購買住宅的"誘餌"。以澳大利亞為例,買樓花則印花稅費隻需按地皮價征收,交納10%的定金後餘額可等到房子建成後一並付清,貸款最高可達80%。

  仲量聯行發佈的一組數據顯示,"不限購、不限貸"的倫敦市,2013年中心區新房共成交瞭約3000-3500套,其中中國內地買傢占比已到6%。而在2012年前,內地買傢在倫敦中心區的新房成交中占比不足1%。

  "在澳洲,大概有10%的房產是外國人成交的,買進之後也是可以轉手的,因此可以說投資自住兩相宜,"傢葉海外有關負責人如是表示。

  多國花樣購房政策給力

  為吸引國內投資者,不少國傢出臺各種入戶便利、資金優惠等政策,鼓勵投資者入場。

  據悉,按倫敦當地政策,外國人購房最高可貸款70%,首期支付隻需10%,剩餘2年內支付20%。仲量聯行介紹,中國客戶此前更青睞300-500萬人民幣/套的房屋,但現在越來越多客戶青睞1000萬人民幣/套的高端物業。

  2013 年,韓國的海外物業投資年總額上升超過50%,其中相當一部分投資客來自中國,而投資相對集中的是南部的濟州島。為瞭撬動濟州島發展,韓國政府在2010年2月起,濟州島開始實施新的投資移民制度,外國人隻要在濟州島的度假村、酒店等"以休養為目的的居住設施"投資5億韓元(約285萬人民幣)以上,滿5年將給予韓國永久居住權,並與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。而韓國監管機構也正在簡化國內投資者購置海外房地產的手續。

  馬來西亞吸引瞭碧桂園、富力等多傢大型開發商入駐,其蓋的房子也多面向國內購房者。馬來西亞政府正在推動"馬來西亞第二傢園計劃",目前,僅需在馬來西亞購買 100萬馬幣(約50萬人民幣)的房產或在泰國投資額100萬泰銖至300萬泰銖(20-60萬人民幣)不等,可取得身份。

  "馬六甲、芭堤雅、普吉這些旅遊勝地的房地產市場也漸漸受到投資者的熱捧。"佳海國際市場部總監林通介紹,有統計顯示,目前曼谷中央商業區的住宅房屋均價在每平方米10萬泰銖左右,折合人民幣超過2萬元,部分旅遊地產有追上其步伐的潛力。

  不過值得註意的是,雖然投資門檻低、環境優美的馬來西亞和泰國有不少捧場客,但前段時間馬航事件及泰國政治局勢不穩,大大減退瞭投資者熱情。

  升值預期穩定

  不少投資者表示,在這類海外房產投資中,最為看重的還是房地產的升值空間。

  佳海國際介紹,以國內投資者青睞的旅遊地產項目為例,一般投資收益期都超過15年,但可持續回報時間可以達到50年以上。而這些地產項目2到3年就全部收回投資,且可獲取150%到400%的盈利。

  除瞭自住型買房,現在出海買房的很多內地投資者將房產視作度假或旅遊的用途,期望實現投資加自住的多重功能。據佳海國際介紹,一些購買海外地產的業主,除瞭短期旅遊居住,其餘時間都會找專業公司幫其放租。由於配套和服務相對完善,因此每年可獲取穩定收益。

  "在法國、意大利、澳洲或者新西蘭,管理和投資方式都比較成熟。例如購買澳洲房產的客戶,開發商會首先跟業主約定入住的時間,其餘時間安排旅客或短期租客的入住,而相關收費、房屋維護管理等都由開發商或中介完善處理。"林通介紹。

  不少國傢和地區海外房產機構也在絞盡腦汁吸引中國大陸投資者。以迪拜為例,由於本土居民較少,不適宜"自住型"的房產發展模式,迪拜仿效澳洲,推行一條龍式 旅遊房產管理,並且大力發展酒店式公寓,以彌補酒店的不足,同時吸引大量的海外投資者發展當地房產。近年迪拜不少發展商更會開出最低10%的投資回報承 諾。

  預期總體上漲的同時,業內機構也提醒,沒有穩賺不賠的買賣。如果沒有自住需求而投資收益又較少,海外房產每年固定繳納的房產稅也是一筆不小支出。如果轉讓或者繼承等都還需要支付不等的費用,可以說仍有一定投資風險。

  中房信研究總監薛建雄就向南都記者表示,歐美的經濟周期屬於復蘇階段,因此出海投資相對有利,不過政策、市場環境等風險也不容忽視,比如日本、東南亞等地。

  [對話]



  傢葉海外投資執行董事黃弼唯

  南都:目前去海外投資的趨勢有什麼變化?

  黃弼唯:近兩年海外房地產市場明顯比以往熱。對於有永久產權的發達國傢住宅,入手還是有很多優勢的。以澳洲為例,越來越多的國人尤其是華南的精英階層,發現有很多利好吸引。

  現在不單是國內買傢增多,國外當地也有很多本地居民入市購房。根據2013年的悉尼數據,投資者買新屋占比17%,主要人群是本地人。

  南都:比起國內,澳洲的利率優勢和買房成本如何?

  黃弼唯:首先從貸款利率看,澳洲央行利率現在處於歷史低位,隻有4.78%,這比國內的住房公積金還要低。此外澳洲稅收高,也是全球范圍內福利數一數二的國 傢。中產階級年薪高,為合法避稅,最可靠途徑就是貸款買樓。貸款產生的利息可以跟收入相抵扣,所以減少凈收入可以合理抵稅。同樣地,國內投資者購置澳洲房 產也推薦不全額支付,而應該貸款購房。

  澳洲四大銀行之一的澳新銀行預測,2015年年底前澳洲房價還將漲20%,繼低利率和市場短缺後,澳洲房產市場目前處於周期性上升的初期階段。利好的是,澳洲住房放貸量也在增加。去年末統計局報告稱,房屋貸款審批通過數量增加瞭1.1%達到5.3萬個。

信用貸款房子任何問題免費諮詢  采寫:南都記者陳琳琳實習生華雨

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-14/08244137656.shtml


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