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  "當前,不是要調整房地產的調控政策,而是到瞭要調整房地產調控思路的時候瞭。"9月17日,國務院參事陳全生在接受中國房地產報記者專訪時說。在他看來,"有房住"不能等同於"有住房",政府可以保障"人人有房住",但在社會主義初級階段,政府保障不瞭"傢傢有住房"。調控思路的轉變,主要是把行政手段為主的調控,轉變為市場為主、行政為輔的調控;把對房屋銷售市場的調控,轉變為銷售市場與租賃市場並重的調控,把對買房的調控,轉變為買房和租房並舉的調控。他建議,采用"允許買房,限制賣房,獎勵租房,閑置罰款"的調控思路。

  陳全生:調控年年進行,房價卻持續上漲。當前,不能再按原有的調控思路進行瞭,到瞭調整房地產調控思路的時候瞭。

陳全生談調控轉型: 許買房 限賣房 獎租房 閑置罰款

  過去5年,普通商品房用地供應量占建設用地比重明顯較低,且逐年下降。國土資源部公佈的《土地使用公告》數據顯示,2008~2012年國有建設用地的四類指標(基礎設施及其他用地、住宅用地、商服用地、工礦倉儲用地)中,住宅用地分別為6.2萬公頃、8.2萬公頃、11.5萬公頃、12.7萬公頃和11.1萬公頃,所占比重分別為26.4%、22.7%、26.6%、21.4%和16.1%。除2010年因大幅增加保障房用地有所上升外,很明顯是下降趨勢。而普通住宅用地又僅占全部住宅用地的70%,2012年約為116.6萬畝,若與18.3億畝耕地相比,比重僅為萬分之六點三七。所以,我建議,如果每年翻番供地,連續供給3年,土地供應量上來瞭,房價肯定往下走。

  陳全生:政府的重點是要做好制度安排,一是建立健全租賃的法律法規,二是修改完善租賃的經濟政策。通過相應的法律法規和經濟政策,構造一個"閑置就被處罰,出租就受獎勵"的制度安排。這樣,不僅會有更多的房屋被拿出來出租,產生一個龐大的房屋租賃行業;還會把買不起、或暫時買不起、或暫時買不起大房、好房的居民,從銷售市場引導到租賃市場上來。同時,要把租售相結合,先租後售,半租半售,多租少售,少租多售,靈活多樣,適應不同的收入和多樣的需求。

  中國房地產報:以"限購、限貸"為手段的房地產調控政策備受詬病,問題是房價也陷入瞭越調越漲的重重矛盾之中。按照"市場管商品房,政府管保障房"的思路進行治理是否可行?

永靖鄉土地貸款  準確定義保障房

內容來自sina新聞

  中國房地產報:今年初出臺的"新國五條"要求"增加普通商品房及用地供應,盡快形成有效供應"。您也一直呼籲,加大商品房供給最重要的是要增加普通商品房的用地供應。這些年在普通商品房用地供應上是一個什麼樣的狀況?

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  陳全生:去年9月份,我曾預測今年房價必大漲。因為,從統計數據上看,去年1月至9月溪口鄉農地貸款率利試算表,從供給的指標看,不僅房地產投資、住宅投資的增長在下降,而且土地購置面積、新開工面積、施工面積以及竣工面積都呈下降態勢。其中土地購置面積、新開工面積是持續負增長,竣工面積雖然是正增長,但與1月份相比,竟然掉下來30個百分點。而需求的指標,不論是現房銷售還是期房銷售,1~9月份比1月份上升瞭20多個百分點。從統計數據分析看,幾乎所有供給指標在下降,而銷售量卻上升,所以,今年的房價非漲不可。

  另外,從《2002~2013年土地購置面積增長與商品房價格增長》的比較中,可以清楚地說明,當土地購置面積增長在高位時,商品房價格就在低位。去年以來,土地購置面積持續20幾個月為低增長(10%以下)和負增長,房價則一定是在上漲區位。

  陳全生:以法國為例,法國房屋租賃的法律法規健全,且人性化。如租期內,房主必須按照官方公佈的建築指數和價格水平,小幅調整房租,不得隨意提高房租。租期內,房客失業,法律規定免租金三個月,政府對房主提供一定比例的補助。出售出租房,現住房客具有優先購買權。每年11月到次年3月,禁止任何驅逐房客行為(因是冬季)。我們若建立健全類似的租賃法規,相信有更多的年輕人會選擇租房居住。

  "市場管商品房,政府管保障房"的提法比較大眾化、通俗化。細究起來,其既不全面,也不準確。要管兩個市場,不僅要管商品房的買賣,還要管租賃房的租賃;既要管商品房市場,也要管租賃房市場;要讓買房和租房這兩個市場都能發揮作用。另外,要明確政府應該管什麼樣的保障房。資金充裕的傢庭,可以買大房、新房;大房、新房買不起的,可以買小房、舊房;小房、舊房買不起,可以租大房、新房;大房、新房租不起的,可以租小房、舊房;小房、舊房都租不起的,政府提供廉價租金的廉租房;廉租房的租金都交不起的,政府讓其免費居住,不能讓其流離失所、露宿街頭。政府隻對租房都租不起的居民提供保障房--廉租房。政府管的保障房,準確地說,是要保障那些連租房都租不起的傢庭"有房住"。

  (陳全生曾在國傢經委、國傢經貿委、國傢體改委、國務院研究室等部門長期從事企業改革管理、經濟分析、政策研究等工作。2008年3月被聘為國務院參事,2013年6月再次續聘五年)

  陳全生表示,既允許人傢買,又限制人傢賣,還是要給條出路的。這就是要鼓勵買房者出租。其租金所得稅或全免或減半,若租給低收入傢庭,房主還可獲其他獎勵。這樣的好處,一是利用一部分老百姓的錢,給另一部分老百姓解決"有房住"的問題;二是讓一部分老百姓合理合法地獲得財產性收入,擴大中產階層;三是使低收入傢庭散居、混居於社會之中,避免集中居住引發社會問題。當然,市場也有失靈的時候,買房後,不賣不租也不住的閑置空房,則要實施政府行政幹預。建議可借鑒德國住房的法律規定:3年閑置,房產稅翻番;5年閑置,政府組織流浪漢入住;閑置7年以上,收為政府所有。

  中國房地產報:您在建議中提到,過去政府過多關註銷售市場的調控,而對租賃市場缺少管控。據您的瞭解,政府在租房市場上的政策"缺位"帶來的哪些問題最突出?

  中國房地產報:對於轉變房地產調控思路,您有哪些具體建議?

  中國房地產報:根據您的調研,國外在租賃市場上有哪些經驗可供我們借鑒?

  "房地產投機,買是為瞭賣;打擊房地產投機,不是打擊其買,而是打擊其賣。"陳全生建議,買房後1年就賣的,與原房價差價的95%,由國傢收走;2年賣的,收走差價的85%;3年賣,收走差價的75%;如此,逐年遞減。利用增值收益稅遞減的辦法,先嚴格鎖定房地產投機,後狠狠打擊。同時,也就釋放瞭自住者的"剛需"。

  陳全生:供求關系決定商品價格是市場經濟的鐵律,不以人的意志為轉移。2010年4月,國務院出臺"史上最嚴厲"的房地產調控政策,通過"限價、限貸、限購",防止房價過快上漲。2010年6月3日,我提交瞭《關於大幅度增加一般商品房用地供給的建議》,提出瞭與文件有所不同的政策主張。我提出:"供給不足是房地產市場供求矛盾的主要方面,僅靠抑制需求的政策將難以從根本上扭轉10年時間所形成的供給不足的總體趨勢,如不從總量上增加房地產供給,今、明、後3年甚至大後年,將始終擺脫不瞭房地產價格上漲的困擾。""搞不好,抑制房地產需求還會抑制或波及整個經濟的需求。"在今年出臺的"新國五條"中明確"增加普通商品房及用地供應",而且提出"盡快形成有效供應"。

  房屋作為一種商品,其價格的升降,根本的決定因素是市場供求關系。總量上的供不應求格局尚未改變,而價格依市場供求關系變化而變化,是不以人的意志為轉移的鐵律。即使動用行政幹預手段,硬性規定房地產商的銷售價格,因總量上供不應求,房價依然會在購房者的轉手中被抬高,隻是差價未被房地產商賺取,而由轉手者所得;轉手的次數和加價的金額會依供求關系的變化而變化,直至供求基本平衡為止。

  尋租的根子在於

  保障房具有商品屬性

  中國房地產報:審計署發佈的《2012年城鎮保障性安居工程跟蹤審計結果》顯示,去年超過10萬戶違規申領保障房。在數量的建設之後,保障房分配中的尋租與不公平問題越來越凸顯,必須有制度安排來管制,您覺得怎樣才能從根子上解決這個問題?

  陳全生:保障房分配中出現的不公平、不公正、不公開、騙購、騙租、違規操作、官員腐敗等問題,其根子就是保障房具有商品屬性。分配時是政府給予的福利照顧,非商品屬性;住幾年之後,可以出手,具有商品屬性,之間的價格差額,是導致種種弊端的根子。必須明確,消除和減少保障房的商品屬性,才能從根本上解決上述問題。保障房不是商品房,不具有商品屬性,不可以出售。隻有貧困傢庭才可享有保障房。如果貧困傢庭經濟條件好轉,脫貧傢庭就要搬出保障房,轉讓給在冊輪候的貧困傢庭。

  陳全生:調控思路的轉變最根本的是不能用行政的手段,要強調市場,強調供求關系。以市場的手段為主,以行政的手段為輔。

  陳全生:"限貸、限購、限價"政策,都是把文章作在"買"字上、"購"字上。對租賃市場,如租小房、租大房,租新房、租舊房,長租、短租,單租、合租,幹租(不帶傢具)、濕租(帶傢具)等,卻鮮有調控政策出臺。

  對於房主來說,一是稅費高。自住或空房閑置,房主不用繳納任何稅賦;但若將房屋出租,房主作為經營者則要繳納營業稅、所得稅、土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加等,簽訂租賃合同還要繳納印花稅。二是不合理。對房屋閑置沒有限制政策,而房屋出租不僅沒有獎勵,反而有較高的綜合稅賦,房主不願公開出租,多私下出租,從而又引發大量偷逃稅現象。對房客而言,租金不斷上漲,租期變化無常。租房居住不安定、不穩定。一切均被房主所掌控,房客的權益得不到保證,逼得房客不得不去買房,但又買不起,自然怨聲四起。

  中國房地產報:問題都已經被發現和暴露,在解決租賃市場存在的問題上,有什麼好的制度和方法?

  有三大調控思路需要調整。一是要把註重住房需求的調控轉向更多地對住房供給的調控,增加普通商品房供給,最重要的是要大幅增加普通商品房用地供給;二是要把單一對銷售市場的調控,轉變為銷售市場與租賃市場並重,把註重買房的調控,轉變為買房與租房並舉;三是要把註重新建大量廉租房轉向更多地利用現有房屋存量改做廉租房,實行廉租劵制度,促使低收入傢庭散居、混居於社會之中。

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  中國房地產報:目前廉租房建設在土地、資金方面都存在一定的難題,而且廉租房小區集中居住也開始暴露出諸如欠費、治安等問題,對這些問題您有什麼樣的思考與建議?

  陳全生:政府可以將建設廉租房小區的資金拿出一部分,用於購買現有住房存量,改做廉租房。如強制回購用於出租的經適房,將其改作廉租房;收購一部分二手房,直接用作廉租房;收購一部分新建經適房、限價房,用於廉租房;收購較大面積的空置商品房,改造後用作特殊人群的廉租房,如,護理人員與殘疾或孤寡老人合住。挖掘房屋存量潛力,采用多途徑增加廉租房,無論在速度還是效益上,都要優於政府直接投資建設廉租房小區,而且還可將低收入者散居、混居在城市社區中,有利於和諧社會建設。

  另外,可以將建設廉租房小區的資金再拿出一部分,以廉租劵形式直接發放給低收入傢庭。實行廉租券制度,一是增加低收入傢庭的選擇,可以尋求較好一點的房屋(或質量或遠近或環境);二是引入競爭機制,促使出租者搞好租賃服務,提高質量,增加項目;三是可將財政資金直接補助低收入傢庭,防止補貼現金的弊端(吃、喝、賭等);四是也可以有效避免廉租房出現"易進難出"的現象,不再發給其廉租劵即可。另外,凡將自有房屋出租給低收入傢庭的,政府不僅補給市場租金與廉租租金的差額,而且要給房主一定的稅收獎勵。政府還要規定,今後凡進行住宅開發,都必須在樓盤中拿出一定比例的房屋(15%~20%),由政府收購,用於廉租房。

  "有房住"不能等同於"有住房"。目前政府可以保證"人人有房住",但保證不瞭"傢傢有住房"。"居住需要"與"買房需求"不是一回事,"傢傢有住房"超越瞭社會主義初級階段的實際,實現不瞭。發達國傢的大城市、特大城市租房居住的占40%~70%,如紐約66%,東京57%,倫敦和巴黎為42%。發達國傢的人均GDP為3萬~4萬美元,都實現不瞭"傢傢有住房",我們的人均GDP隻有4000~5000美元,怎麼可能?

  中國房地產報:今年1~8月份,全國70個大中城市的房價均呈上漲態勢,特別是北上廣深這類大城市的房價漲幅明顯。嚴厲的調控政策下,房價依然全線上漲的主要動因是什麼?

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/11092426987.shtml
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