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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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內容來自sina新聞

  觀點

  北京再推限房價地塊

  5月份,全國主要的一二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價地王成交,總成交額已經超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現瞭區域土地價格新高。以北京為例,大興舊宮地塊、通州臺湖地塊等均成為爭奪的熱點地塊,成交樓面價也已然逼近區域在售樓盤的價格。"北京今年的土地出讓金很可能再回到千億以上。"張大偉表示。

  5月30日,北京新增掛牌3地塊,其中昌平區沙河鎮(沙河高教園二期(一)地塊)R2二類居住用地項目(配建公共租賃住房)因特殊的出讓方式引起業內的廣泛關註。該宗地采用限房價、競地價的方式出讓,是北京第二次采用此方法出讓土地。該出讓方式在調控持續深入以及多宗高價地出讓的背景下"再現江湖"頗具意味,業內人士表示,該出讓方式在控制房價、解決夾心層居住問題方面具有重要作用。

 體量超大

  市場風險波動如何規避?

北京再推限房價競地價地塊 出讓方式引熱議

  所謂的限房價、競地價,即是在土地出讓之前的限制條件中,就約定瞭入市的價格,開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式,這種出讓方式,不僅可以限制出讓價格,也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。

  5月30日,北京土地儲備中心掛出昌平區沙河鎮R2地塊,強調在限定1.4萬元/平方米銷售價格的前提下,競拍地價,且限定沙河高教園區內的單位職工購買。

  中原地產研究中心統計數據顯示,南州鄉房屋貸款前5月,全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億,前5月的土地出讓金已經接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。而主要的13個一二線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙)合計土地出讓金高達3084.62億,相比2012年同期的1364億上漲幅度達到瞭126%。而北京與上海的土地出讓金均超過瞭500億。

  值得一提的是,記者在采訪中發現,不少業內人士對定向發售持懷疑態度,"保障房尚且不足,這個時候建設這種定向出售的房子或將重新滋生腐敗。"

  今年3月京版"國五條"細則中明確,將繼續完善土地出讓方式,通過"限房價、競地價"等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。今年6月,國土部發佈通知,要求市縣國土資源行政主管部門在供應商品住房的用地前,要按照本地區向社會公佈的年度新建住房價格控制目標,以及擬供地所在區域的房價地價水平,合理確定出讓底價的控制區間。業內人士指出,這一做法即去年北京出臺的"限房價、競地價"措施。

  準入準出機制嚴格

  同期,與該項目不遠的中糧萬科長陽半島售價在18000元/平方米左右。有著鮮明價格優勢的長陽國際城兩次開盤均當日售罄。

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  北京首個"限房價、競地價"樓盤--中鐵建長陽國際城地塊競買時限定的房價為1.25萬元/平方米。2011年4月該項目入市後,房山樓市也在調控之下出現價格普降趨勢,房山新項目翠林漫步(樓盤資料) 更以高品質商品房之姿,憑借12500元/平方米起的超低價,直接叫板中鐵建長陽國際城。市場風雲變幻,對該項目的銷售造成不小的沖擊。

  中鐵建長陽國際城

  該宗地最值得關註的除瞭超大體量以外,其限房價、競地價的出讓方式也引起瞭業內熱議。所謂的限房價、競地價,即是在土地出讓之前的限制條件中,就約定瞭入市的價格,開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式,這種出讓方式,不僅可以限制出讓價格,也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。





新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/08342244694.shtml

  低利潤率如何解決?

  對企業成本控制能力要求高

  2011年4月15日,中鐵建長陽國際城開盤,首期共計1594套,次期房源800套,參與排號的購房者超過9000人。主要二順位房貸辦理銀行貸款全省皆可處理房源為80平方米左右的兩居、90平方米左右的三居和120平方米左右的三居,物業費1.82元/平米。限價12500元/平米,可上下浮動6%。首次購房的京籍購房傢庭、符合條件的非京籍傢庭、放棄保障房購買資格的保障房輪候傢庭均可購買。自交房之日起,兩年內不得出租和出售。

  某業內人士告訴記者,像以前限房價競地價方式出讓的土地一樣,該宗地上所建的房源有嚴格的準入準出機制。對於哪些人能買,張大偉表示,"該宗地還是不同於之前市場認為的限房價地塊,雖然對銷售價格也有限制,但本地塊的銷售對象應該是定向針對沙河高教園區內的單位職工"。

  對於其巨大的體量,北京中原地產市場總監張大偉告訴記者,超過50萬平方米體量,疊加其中的限價房及公租房合計能夠提供房源超過5000-6000套,雖然不公開發售,但對區域內市場肯定會有比較大的影響,起碼會稀釋掉北部區域的剛需總量。之前這一園區內的部分職工可能會在商品房市場尋找房源,一旦這一項目入市,這些需求都將被消化。

  對於今年的土地市場,張大偉分析認為,各地國五條細則落地無力度,除北京一地執行落地瞭國五條細則政策外,其他所有城市的目前樓市政策與國五條出臺前差別不大,導致整體市場依然在延續之前的高溫熱度。同時,房企資金全面好轉,拿地做多積極性高漲。10大標桿房企國內外融資額已經超過88億人民幣,較2012年平均水平上漲瞭160%。整體來說,當下樓市量價均居於高位,而開發商的資金情況明顯好於往年,在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

  根據以往房地產開發周期,房地產住宅項目從拿地到銷售需要一年至一年半時間,然而,由於拿地時銷售價格已經鎖定,開發商如何應對銷售時市場變化的風險,也成為限房價競地價模式推廣的一大問題。

  中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制,也就是保障房解決中低收入人群居住問題,商品房解決其他需求。但目前整體市場上,雖然經過幾年的大規模保障房建設,但整體保障房的供應量依然低於實際需求,而且政府壓力非常大,這種模式更多是香港的樓市供應模式。逐漸的新的可能性模式出現瞭--新加坡模式,對保障房建設根據收入水平進行分類管理,三元制的土地出讓模式是必須之舉。三元制可以很好地解決土地升值再收益問題,政府也可以有持續的收益提供公共服務,其次,可以解決好高房價,大量提供中低價房源,第三,緩和房價壓力,稀釋高房價影響。

  "限房價、競地價"此前在北京隻是小范圍試行,隨著近期高價地的接連拍出,限房價、競地價下半年極有可能大規模推出。亞豪市場總監郭毅認為,企業的目標是實現利潤最大化,"限房價、競地價"的地塊是否能吸引房企競奪,最主要的是在房價與地價之間,是否留給瞭房企一定的合理利潤。



  從二元到三元將是北京調控最關鍵轉折點

  出讓方式引熱議

  模式能否推廣?



  中國房地產學會副會長陳國強:



  "限房價、競地價"需要系統的配套措施

  "限房價、競地價"初衷雖好,但是這一模式能否達到調控房價,滿足夾心層住房的願望,需要一系列的監管、分配措施。由於該模式的地塊價格較低,它的質量如何保證,如何讓開發商有參與的積極性,此外,項目入市後的分配,買瞭該類產品的購房者資質如何審定,項目後期如何轉讓等等一些問題都需要詳細、公開透明的政策保障,否則"限房價、競地價"效果將大打折扣。

 北京中原地產市場總監張大偉:

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  昌平沙河地塊的體量是今年出讓的體量較大的地塊之一,根據招標文件,該宗地的體量高達51.12萬平方米,四至范圍是:東至北沙河西五路中線,南至高教園八號路中線、高教園北三街中線,西至東沙河東藍線,北至北六環南紅線。其中,該宗地上需配建26萬平方米公共租賃房,其餘居住部分全部建設園區安置房。公告顯示,該宗地的起始價為30.52億元,和之前的出讓方式不同的是,該宗地未來產品的售價已經被政府限定,公租房部分的回購價格為1.1萬元/平方米,而園區安置房的銷售限價為1.4萬元/平方米。

  東亞新華營銷總監賈玉鵬:



  據瞭解,該宗地周圍在售商品房價格都已經接近或者超過2萬元,該宗地上所建房屋的售價低於市場價。

  北京目前還是在試點限房價競地價的出讓方式,試探性地推出幾塊按照這種方式出讓的地塊,看看市場和開發商的反應,如果反應好,下半年將繼續推行。不過,因利潤空間有限,不少開發商並不積極,這種出讓方式對房企的成本控制能力要求非常高,上市企業以及一些國企等可能會不太感興趣,但對於東亞新華地產這樣的企業來說,從某種程度上來說,也是好事,東亞的成本控制比較嚴格,在北京激烈的拿地競爭下,通過這種方式拿地是可行的。

  疑點

  名詞解釋限房價、競地價

  這種出讓方式並非首次出現,房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地,也就是中鐵建長陽國際城項目也是采用這種方式出讓的。"本地塊的出讓將驗證限房價地塊對開發商的吸引力。因為溢價空間被封閉,限制銷售價格的地塊,都在土地出讓時,就基本確定瞭利潤。但這些地塊不用擔心銷售,而且開放周期短,對很多帶有建築公司的國企非常有吸引力,即使利潤低,也可以分擔管理成本。"張大偉說。

  在不少專傢看來,"限房價、競地價"措施既能讓地王難再出現,又可以改變市場追高的預期。然而,一位業內人士表示,限定瞭房價而競爭地價,對於開發商而言,利潤空間就被鎖定瞭,這種類型土地凈利潤也在3-4個百分點點左右,而上市房企2012年的凈利潤率普遍在18%上下。面對如此懸殊的反差,如果各地真的大規模推行限價房系列用地,那麼開發商僅僅靠控制成本,能否彌補兩者巨大反差。如果這種出讓方式成為趨勢,開發商是否能適應從"暴利行業"回歸"普通利潤行業"的落差?

  土地出讓方式的改變,是否會對樓市帶來新的沖擊?能否改變目前調控僵持態勢?

  對於昌平沙河地塊的準出機制,張大偉稱,"應該也會有規定,但目前尚不清楚。"亞豪機構市場總監郭毅也表示,因該宗地的部分房源定向高教園區發售,所以,準出機制可能由教委等部門來規定。

 案例

  分配、質量能否有保障?

  北京市國土局有關負責人表示,希望通過此種出讓方式的探索,引導開發商主動理性降低房屋銷售價格,同時引導區域房價水平定位,滿足北京市商品住房"夾心層"購買人群的實際需求。不過,對於"限房價、競地價"的土地出讓方式來說,目前來看,分配和管理上的問題仍然值得註意。此外,當開發商因為競地價而壓低利潤後,會不會千方百計節省建設成本,存在質量隱憂。中鐵建長陽國際城入住後遭遇的"質量門",不得不引起警惕。

  拿地之初,據中鐵建相關負責人透露,該項目雖然限定瞭房價,利潤空間不大,但對於有建築公司的中鐵建而言,隻要能采取快速周轉模式,應該能保證10%左右的利潤。但是,該項目即將入市時,就遭遇瞭"回購門"--傳言當地政府有意回購800套房源,以備招商引資之需,因此沒有一次推出2394套房源。

  據記者瞭解,該項目早在春節前後就具備瞭開盤條件,但一直無法開盤。該項目相關負責人私下告訴記者,公司高層非常著急,但也沒辦法。雖然最後800套房源在6月份還是面對排號人群發售,但兩次推遲開盤,財務成本驟增,導致此次開發幾乎無利可圖。

  針對這類型地塊,主管部門是否應該給予相應的優惠政策扶持,如減免稅費、適當降低自有資金比例、鼓勵金融機構提供低息貸款等。

  背景京滬廣深前5月



  土地出讓金達1411.8億

  在剛剛過去的前5個月裡,一線城市的土地市場中高單價、高溢價率的地塊頻出,在房企積極拿地的推動下,京滬廣深一線城市前5月土地出讓金達1411.8億,同比上漲350%。其中,北京前5個月的土地出讓金已經達到629.3億,相比2012年上半年的135.6547億,上漲瞭3.5倍,接近2012年全年的土地出讓金647.9183億。

  事件

  2010年5月20日,全國首例"限房價、競地價"的商品住宅用地--房山區長陽鎮起步區6號地出讓。經過短短6分鐘的閃電競拍,被中國鐵建房地產集團有限公司以14.6億元的總價拿下,樓面均價為6095元/平方米,溢價率為23%。招標文件規定該地的銷售限價均價為12500元/平方米,房價可以上下浮動6%,戶型面積上限定為中小套型。不同於以往的"兩限房",該地塊對購房者戶籍、傢庭年收入、住房及總資產凈值沒有嚴格限制,另外對再次轉讓沒有嚴格限制。

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  而據張大偉介紹,之前的中鐵建·國際城項目的準入機制相對較為寬松,"最初規定是有購房資格的人都可以,後來人太多,優先有購買經適房資格的人。不過,購房者需滿兩年才能轉讓。"

  

  時隔三年,"限房價、競地價"地塊再現樓市,究竟是怎樣的信號?據接近內幕人士稱,該地塊隻是投石問路,如果進展順利,下半年還將推出大量"限房價競地價"土地。
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