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房貸利率最低的銀行 金蘋果首季豐收記者發自北京
楚惟在社會分工中，房地產開發商所扮演的角色，實質便是一個資源整合者。在多年來持續不停地整合利用土地、資本、商業、建築、創意等外部傳統資源，並逐步成長為一個個巨頭之後，越來越多的品牌房企意識到，能否在內部打造一個進行資源整合的高效平臺，將直接關系到企業的市場競爭力，甚至，能否探尋到房地產行業未來發展的新模式。一些企業已率先開始進行各種嘗試，龍湖地產便是其中一傢。在年初推出“金蘋果”計劃並在商業物業銷售及運營中試行取得絕佳業績之後，龍湖地產正計劃在其“山·海·湖”度假地產產品線中繼續實踐這隻“金蘋果”。“表面上看，"金蘋果"計劃仍是龍湖對其內部傳統資源的平臺化整合，但這種整合決策，實質上是建立在龍湖長期對樓市投資的數據積累，及對其趨勢變化分析基礎之上的。”有業內人士分析稱。“金蘋果”誕生記樓市投資，早已告別瞭住宅時代的簡單無序。眾所周知的事實是，主要針對住宅市場的調控，在過去幾年已有效將“投機”，甚至投資者擠出該領域，但中國人為數不多的投資選擇途徑中，樓市仍是最重要的之一，而商業地產則是樓市新的熱門投資領域。龍湖不乏投資客戶和商傢發展信息的積累，往往能第一時間掌握一些商業服務商的投資開店意向。當然，更不缺乏商業物業運營發展的范式。所有這些經驗，都在重慶龍湖北城天街的成功經營中得到積累。“金蘋果”計劃，便是基於這些信息進行整合分析後，對龍湖集團地產、物業、商業三大板塊進行的一次平臺整合。對於購買龍湖散售商業地產的業主而言，便是由龍湖打包提供專業的定位、招商、經營等服務，以彌補投資者在商業經營上的短板。雖然產權在眾多小業主手中，但是後期規劃、運營卻能統一進行，並且能夠享受龍湖的商業資源、專業團隊服務。龍湖對此躊躇滿志。在2013年2月，龍湖商業十周年慶典上正式發佈的“金蘋果”計劃，將主要提供生活服務和資產管理兩大系統，主要通過定位輔導、經營輔導、招商促進等服務，縮短商鋪、寫字樓、精裝SOHO等銷售型商業物業的閑置周期與提高租金收益。龍湖的計劃是，今年在該計劃上投入1億元資金。從3月份開始，“金蘋果”計劃在北京、成都、重慶等城市多地密集推動，並以獨有的模式，為龍湖在服務領域的探索帶來革命性的變化。龍湖所期望的是，在服務客戶的同時，也能直接拉動龍湖銷售型商業物業的銷售。“這並不是突然冒出來的想法。”有龍湖集團高層稱。“金蘋果”計劃的推出，正是因為龍湖在過去多年對客戶提供服務的同時，觀察到瞭客戶需求的變化。而“金蘋果”計劃所包含的很多服務內容，都可以從龍湖過去的服務中看到痕跡。平臺整合的效果現在看來，“金蘋果”對龍湖業績提升帶來的價值是顯著的。2013年前10個月，龍湖地產純銷售型商業物業的銷售額就達到瞭80億元，占前10個月合同銷售額402億元的約20%。更重要的是異地銷售的數據，80億元的業績中，有約8億元為異地購房的客戶所貢獻。“這尤其不容易。”有商業領域專傢瞭解這一數據後稱。由於商業物業的收益來源非常看重租金，因此商業物業一般常為歸屬地客戶所購買。“因為商業物業打理起來也牽扯很多精力，出租、收租、門店裝修聯絡等都需要業主或委托人照看，因此異地客戶購買後很難照顧周全，因此對後期收益影響很大。”顯然，龍湖純銷售型物業異地銷售量占比提升到約10%的主要原因，便是“金蘋果”帶來的保障。對於龍湖而言，這相當於為其純銷售型物業開辟瞭一個新市場。而龍湖的努力，也使得業主在其中直接受益，包括縮短商鋪的空置期、縮短商業地產的養商期等，而這也需要龍湖在資金、人力等方面的投入。此外，龍湖的業主也在這個過程中學習到瞭商業地產的規律和運營知識。在半年時間裡，“金蘋果”計劃為龍湖商鋪業主組織瞭多場推介會，讓商傢瞭解龍湖商業的規劃和前景，也對業主進行招商和業態規劃的輔導，讓業主瞭解商業發展的規律、合理的租金預期，以促成業主租金預期與商戶預期一致而實現成交。龍湖方面提供的數字顯示，自今年3月龍湖“金蘋果”計劃正式啟動以來，在9座城市的龍湖租售中心實現瞭落地，銷售金額已突破瞭30億元，租賃成交數千套。在重慶，截至8月，在短短半年時間內，重慶租賃中心累計洽談瞭超過1500組知名商傢，成功積累瞭500多組意向商傢，並為龍湖的銷售型商業物業主斬獲瞭不小的收益。其中商鋪、寫字樓和住宅三大業態，累計為客戶租賃成交1475套，轉讓成交312套，轉讓成交金額超過1.2億元。同樣享受到“金蘋果”紅利的還有仟百匯和時代匯兩大商業體物業。例如在仟百匯，目前已經有3傢大型品牌超市爭相表達入駐意向，近期就將確定簽約。而阿興傢快餐、百匯便利店、寶仁堂、NANA、優客便利店、萬和藥房、愛沙貝爾等超200組商傢，也已經表現出瞭對該項目商鋪的強烈興趣，甚至還有眾多商傢已經就租金、樓層、經營保障等深度細節進行瞭多輪談判，隻等年底正式交鋪。在時代匯，更是有超過1000組商傢與項目進行瞭聯系，其中明確瞭意向的商傢近300組，進入談價階段的近100組，其中雷實鹵雞、地暖賣場、蟲草店、卡巴娜攝影、飾品店、素菜館、火鍋餐飲等近10傢已經成功開業。但龍湖所期望的，絕不僅於此。更多的蘋果？“金蘋果”計劃是基於客戶商傢等各種資源的整合。龍湖散售型商業物業是其計劃推行的第一步，但絕不是最後一步。龍湖地產內部人士表示，隨著“金蘋果”計劃在商業地產項目中取得初步成果，下一步，“金蘋果”計劃將實踐到公司的“山·海·湖”度假地產（成都小院青城、煙臺葡醍海灣、玉溪仙湖錦繡）系列產品當中。度假地產項目的業主，除部分是為瞭滿足自身的度假需求外，也有部分是投資型業主。龍湖地產為業主提供售後服務的“金蘋果”計劃，自然也可以移植到“山·海·湖”當中。根據“金蘋果”計劃模式，龍湖正在研究“一房在手、全國度假”的度假物業置換和租賃系統。與散售型商業物業一樣，龍湖在各個城市設立的“租售中心”，也將在度假地產項目的“金蘋果”平臺中，扮演重要作用。業主可以通過參與物業置換和租賃計劃，來預訂“山·海·湖”系列度假項目的任意一處房源，而在每個度假項目中，龍湖均提供五星級酒店式的物管服務。根據初步的計劃，“金蘋果”計劃將首先在位於成都都江堰青城山腳下的龍湖小院青城項目中推出。龍湖地產為客戶提供的類似資產管理的服務模式，將為其接下來度假地產產品的開發、運營，打開一種新的可能性。往度假地產領域的延伸，是“金蘋果”計劃接下來新的可能性。不過，“金蘋果”模式，其中的核心價值，在於對龐大的業主價值的挖掘。房地產開發市場不可能永遠高速增長，對存量業主價值的挖掘，有可能成為未來持續的利潤增長點，不少開發商已經摸索出一些模式。龍湖“金蘋果”計劃符合這一探索方向。未來這一領域的潛在價值有多大，現在還難以得知。對於龍湖地產來說，現在還屬於投入期，並且需要相當長的持續時間。以業主利益為導向的雙贏戰略，龍湖顯然還有更長的路要走。
新聞來源http://news.hexun.com/2013-12-13/160544757.html
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