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內容來自sina新聞觀點
北京再推限房價地塊
5月份，全國主要的一二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現瞭區域土地價格新高。以北京為例，大興舊宮地塊、通州臺湖地塊等均成為爭奪的熱點地塊，成交樓面價也已然逼近區域在售樓盤的價格。"北京今年的土地出讓金很可能再回到千億以上。"張大偉表示。
5月30日，北京新增掛牌3地塊，其中昌平區沙河鎮(沙河高教園二期(一)地塊)R2二類居住用地項目(配建公共租賃住房)因特殊的出讓方式引起業內的廣泛關註。該宗地采用限房價、競地價的方式出讓，是北京第二次采用此方法出讓土地。該出讓方式在調控持續深入以及多宗高價地出讓的背景下"再現江湖"頗具意味，業內人士表示，該出讓方式在控制房價、解決夾心層居住問題方面具有重要作用。
體量超大
市場風險波動如何規避？
北京再推限房價競地價地塊 出讓方式引熱議
所謂的限房價、競地價，即是在土地出讓之前的限制條件中，就約定瞭入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。
5月30日，北京土地儲備中心掛出昌平區沙河鎮R2地塊，強調在限定1.4萬元/平方米銷售價格的前提下，競拍地價，且限定沙河高教園區內的單位職工購買。
中原地產研究中心統計數據顯示，南州鄉房屋貸款前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億，前5月的土地出讓金已經接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。而主要的13個一二線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙)合計土地出讓金高達3084.62億，相比2012年同期的1364億上漲幅度達到瞭126%。而北京與上海的土地出讓金均超過瞭500億。
值得一提的是，記者在采訪中發現，不少業內人士對定向發售持懷疑態度，"保障房尚且不足，這個時候建設這種定向出售的房子或將重新滋生腐敗。"
今年3月京版"國五條"細則中明確，將繼續完善土地出讓方式，通過"限房價、競地價"等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。今年6月，國土部發佈通知，要求市縣國土資源行政主管部門在供應商品住房的用地前，要按照本地區向社會公佈的年度新建住房價格控制目標，以及擬供地所在區域的房價地價水平，合理確定出讓底價的控制區間。業內人士指出，這一做法即去年北京出臺的"限房價、競地價"措施。
準入準出機制嚴格
同期，與該項目不遠的中糧萬科長陽半島售價在18000元/平方米左右。有著鮮明價格優勢的長陽國際城兩次開盤均當日售罄。
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北京首個"限房價、競地價"樓盤--中鐵建長陽國際城地塊競買時限定的房價為1.25萬元/平方米。2011年4月該項目入市後，房山樓市也在調控之下出現價格普降趨勢，房山新項目翠林漫步(樓盤資料) 更以高品質商品房之姿，憑借12500元/平方米起的超低價，直接叫板中鐵建長陽國際城。市場風雲變幻，對該項目的銷售造成不小的沖擊。
中鐵建長陽國際城
該宗地最值得關註的除瞭超大體量以外，其限房價、競地價的出讓方式也引起瞭業內熱議。所謂的限房價、競地價，即是在土地出讓之前的限制條件中，就約定瞭入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/08342244694.shtml
低利潤率如何解決？
對企業成本控制能力要求高
2011年4月15日，中鐵建長陽國際城開盤，首期共計1594套，次期房源800套，參與排號的購房者超過9000人。主要二順位房貸辦理銀行貸款全省皆可處理房源為80平方米左右的兩居、90平方米左右的三居和120平方米左右的三居，物業費1.82元/平米。限價12500元/平米，可上下浮動6%。首次購房的京籍購房傢庭、符合條件的非京籍傢庭、放棄保障房購買資格的保障房輪候傢庭均可購買。自交房之日起，兩年內不得出租和出售。
某業內人士告訴記者，像以前限房價競地價方式出讓的土地一樣，該宗地上所建的房源有嚴格的準入準出機制。對於哪些人能買，張大偉表示，"該宗地還是不同於之前市場認為的限房價地塊，雖然對銷售價格也有限制，但本地塊的銷售對象應該是定向針對沙河高教園區內的單位職工"。
對於其巨大的體量，北京中原地產市場總監張大偉告訴記者，超過50萬平方米體量，疊加其中的限價房及公租房合計能夠提供房源超過5000-6000套，雖然不公開發售，但對區域內市場肯定會有比較大的影響，起碼會稀釋掉北部區域的剛需總量。之前這一園區內的部分職工可能會在商品房市場尋找房源，一旦這一項目入市，這些需求都將被消化。
對於今年的土地市場，張大偉分析認為，各地國五條細則落地無力度，除北京一地執行落地瞭國五條細則政策外，其他所有城市的目前樓市政策與國五條出臺前差別不大，導致整體市場依然在延續之前的高溫熱度。同時，房企資金全面好轉，拿地做多積極性高漲。10大標桿房企國內外融資額已經超過88億人民幣，較2012年平均水平上漲瞭160%。整體來說，當下樓市量價均居於高位，而開發商的資金情況明顯好於往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。
根據以往房地產開發周期，房地產住宅項目從拿地到銷售需要一年至一年半時間，然而，由於拿地時銷售價格已經鎖定，開發商如何應對銷售時市場變化的風險，也成為限房價競地價模式推廣的一大問題。
中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題，商品房解決其他需求。但目前整體市場上，雖然經過幾年的大規模保障房建設，但整體保障房的供應量依然低於實際需求，而且政府壓力非常大，這種模式更多是香港的樓市供應模式。逐漸的新的可能性模式出現瞭--新加坡模式，對保障房建設根據收入水平進行分類管理，三元制的土地出讓模式是必須之舉。三元制可以很好地解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續的收益提供公共服務，其次，可以解決好高房價，大量提供中低價房源，第三，緩和房價壓力，稀釋高房價影響。
"限房價、競地價"此前在北京隻是小范圍試行，隨著近期高價地的接連拍出，限房價、競地價下半年極有可能大規模推出。亞豪市場總監郭毅認為，企業的目標是實現利潤最大化，"限房價、競地價"的地塊是否能吸引房企競奪，最主要的是在房價與地價之間，是否留給瞭房企一定的合理利潤。
從二元到三元將是北京調控最關鍵轉折點
出讓方式引熱議
模式能否推廣？
中國房地產學會副會長陳國強：
"限房價、競地價"需要系統的配套措施
"限房價、競地價"初衷雖好，但是這一模式能否達到調控房價，滿足夾心層住房的願望，需要一系列的監管、分配措施。由於該模式的地塊價格較低，它的質量如何保證，如何讓開發商有參與的積極性，此外，項目入市後的分配，買瞭該類產品的購房者資質如何審定，項目後期如何轉讓等等一些問題都需要詳細、公開透明的政策保障，否則"限房價、競地價"效果將大打折扣。
北京中原地產市場總監張大偉：
信貸貸款率利
昌平沙河地塊的體量是今年出讓的體量較大的地塊之一，根據招標文件，該宗地的體量高達51.12萬平方米，四至范圍是：東至北沙河西五路中線，南至高教園八號路中線、高教園北三街中線，西至東沙河東藍線，北至北六環南紅線。其中，該宗地上需配建26萬平方米公共租賃房，其餘居住部分全部建設園區安置房。公告顯示，該宗地的起始價為30.52億元，和之前的出讓方式不同的是，該宗地未來產品的售價已經被政府限定，公租房部分的回購價格為1.1萬元/平方米，而園區安置房的銷售限價為1.4萬元/平方米。
東亞新華營銷總監賈玉鵬：
據瞭解，該宗地周圍在售商品房價格都已經接近或者超過2萬元，該宗地上所建房屋的售價低於市場價。
北京目前還是在試點限房價競地價的出讓方式，試探性地推出幾塊按照這種方式出讓的地塊，看看市場和開發商的反應，如果反應好，下半年將繼續推行。不過，因利潤空間有限，不少開發商並不積極，這種出讓方式對房企的成本控制能力要求非常高，上市企業以及一些國企等可能會不太感興趣，但對於東亞新華地產這樣的企業來說，從某種程度上來說，也是好事，東亞的成本控制比較嚴格，在北京激烈的拿地競爭下，通過這種方式拿地是可行的。
疑點
名詞解釋限房價、競地價
這種出讓方式並非首次出現，房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地，也就是中鐵建長陽國際城項目也是采用這種方式出讓的。"本地塊的出讓將驗證限房價地塊對開發商的吸引力。因為溢價空間被封閉，限制銷售價格的地塊，都在土地出讓時，就基本確定瞭利潤。但這些地塊不用擔心銷售，而且開放周期短，對很多帶有建築公司的國企非常有吸引力，即使利潤低，也可以分擔管理成本。"張大偉說。
在不少專傢看來，"限房價、競地價"措施既能讓地王難再出現，又可以改變市場追高的預期。然而，一位業內人士表示，限定瞭房價而競爭地價，對於開發商而言，利潤空間就被鎖定瞭，這種類型土地凈利潤也在3-4個百分點點左右，而上市房企2012年的凈利潤率普遍在18%上下。面對如此懸殊的反差，如果各地真的大規模推行限價房系列用地，那麼開發商僅僅靠控制成本，能否彌補兩者巨大反差。如果這種出讓方式成為趨勢，開發商是否能適應從"暴利行業"回歸"普通利潤行業"的落差？
土地出讓方式的改變，是否會對樓市帶來新的沖擊？能否改變目前調控僵持態勢？
對於昌平沙河地塊的準出機制，張大偉稱，"應該也會有規定，但目前尚不清楚。"亞豪機構市場總監郭毅也表示，因該宗地的部分房源定向高教園區發售，所以，準出機制可能由教委等部門來規定。
案例
分配、質量能否有保障？
北京市國土局有關負責人表示，希望通過此種出讓方式的探索，引導開發商主動理性降低房屋銷售價格，同時引導區域房價水平定位，滿足北京市商品住房"夾心層"購買人群的實際需求。不過，對於"限房價、競地價"的土地出讓方式來說，目前來看，分配和管理上的問題仍然值得註意。此外，當開發商因為競地價而壓低利潤後，會不會千方百計節省建設成本，存在質量隱憂。中鐵建長陽國際城入住後遭遇的"質量門"，不得不引起警惕。
拿地之初，據中鐵建相關負責人透露，該項目雖然限定瞭房價，利潤空間不大，但對於有建築公司的中鐵建而言，隻要能采取快速周轉模式，應該能保證10%左右的利潤。但是，該項目即將入市時，就遭遇瞭"回購門"--傳言當地政府有意回購800套房源，以備招商引資之需，因此沒有一次推出2394套房源。
據記者瞭解，該項目早在春節前後就具備瞭開盤條件，但一直無法開盤。該項目相關負責人私下告訴記者，公司高層非常著急，但也沒辦法。雖然最後800套房源在6月份還是面對排號人群發售，但兩次推遲開盤，財務成本驟增，導致此次開發幾乎無利可圖。
針對這類型地塊，主管部門是否應該給予相應的優惠政策扶持，如減免稅費、適當降低自有資金比例、鼓勵金融機構提供低息貸款等。
背景京滬廣深前5月
土地出讓金達1411.8億
在剛剛過去的前5個月裡，一線城市的土地市場中高單價、高溢價率的地塊頻出，在房企積極拿地的推動下，京滬廣深一線城市前5月土地出讓金達1411.8億，同比上漲350%。其中，北京前5個月的土地出讓金已經達到629.3億，相比2012年上半年的135.6547億，上漲瞭3.5倍，接近2012年全年的土地出讓金647.9183億。
事件
2010年5月20日，全國首例"限房價、競地價"的商品住宅用地--房山區長陽鎮起步區6號地出讓。經過短短6分鐘的閃電競拍，被中國鐵建房地產集團有限公司以14.6億元的總價拿下，樓面均價為6095元/平方米，溢價率為23%。招標文件規定該地的銷售限價均價為12500元/平方米，房價可以上下浮動6%，戶型面積上限定為中小套型。不同於以往的"兩限房"，該地塊對購房者戶籍、傢庭年收入、住房及總資產凈值沒有嚴格限制，另外對再次轉讓沒有嚴格限制。
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而據張大偉介紹，之前的中鐵建·國際城項目的準入機制相對較為寬松，"最初規定是有購房資格的人都可以，後來人太多，優先有購買經適房資格的人。不過，購房者需滿兩年才能轉讓。"
時隔三年，"限房價、競地價"地塊再現樓市，究竟是怎樣的信號？據接近內幕人士稱，該地塊隻是投石問路，如果進展順利，下半年還將推出大量"限房價競地價"土地。
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